Для предпринимателей, компаний аренда коммерческой недвижимости представляет больший интерес, чем покупка. В сделках есть ряд рисков для владельцев объектов и для арендаторов помещений. Знание тонкостей заключения соглашения позволяет их избежать.
Особенности договора аренды коммерческой недвижимости
Взаимоотношения арендатора и арендодателя регулирует договор, который считается заключенным, если стороны пришли к согласию по существенным условиям. К таковым относятся тип, стоимость арендуемого объекта, срок, арендная плата, порядок расторжения, ответственность сторон.
Основные риски нанимателей:
- торговый зал или другой арендуемый объект не является собственностью владельца;
- на имущество наложен арест или иные обременения;
- недостаточно энергетической мощности;
- произведена неточная оценка готовности, которая может повлечь крупные затраты на ремонт и дооборудование.
Гарантией снижения рисков является оформление сделки в нотариальной, а не в простой письменной форме. Нотариус обязательно проверяет факт наличия обременений, легитимность права собственности, отслеживает правильность составления документа, наличие в нем обязательных пунктов. Съемщику недвижимости желательно внести в соглашение возможность и предельную сумму увеличения арендной платы.
Общепринято полагать, что отрицательные моменты могут касаться только нанимателя бизнес-недвижимости, но определенные опасности есть и для владельцев.
Чем рискует арендодатель торговых помещений, офисов?
Незапланированная пролонгация – один из распространенных рисков. Арендатор может письменно уведомить собственника о продлении срока действия аренды, что правомерно в течение месяца после даты окончания соглашения, при отсутствии возражений со стороны хозяина.
Последствия данного развития событий – нарушенные планы относительно дальнейшего распоряжения недвижимым имуществом, пролонгация на условиях, которые уже стали не выгодными.
Если в документе не предусмотрен пункт о том, что аренда торговых помещений в Киеве или других коммерческих площадей прекращается при смене собственника, покупатель, т.е. новый хозяин, принимает обязательства по действующему арендному договору. Ситуация возникает, если первичный владелец решает продать помещение до окончания срока действия, т.е. с арендаторами.
Проблемы случаются, если передача объекта произошла без акта. В этом случае арендодателю сложно доказать, что ухудшение инженерного, интерьерного состояния торгового зала, склада, офиса произошло по вине съемщика.
При сдаче/найме производственных, торговых, офисных площадей в сложной ситуации могут оказаться обе стороны. При значительной стоимости сделки участие в ней профессиональных юристов оправдано, поскольку вероятность негативных последствий.
